Alternatives aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les sociétés civiles (SC) ou sociétés civiles immobilières (SCI) se développent à grande vitesse au sein de l’assurance-vie. En 2021, elles ont capté 29 % de la collecte des fonds immobiliers grand public, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), une association professionnelle du secteur.
Et l’engouement se poursuit puisque ces supports ont enregistré 2,5 milliards d’euros de souscriptions nettes au premier semestre 2022, un volume en progression de 37 % par rapport à la même période un an plus tôt.
Ces produits, conçus spécifiquement pour l’assurance-vie, sont des sortes de fonds de fonds. Les SC peuvent investir dans plusieurs produits : des SCPI, des biens physiques, des foncières cotées… Elles peuvent aussi conserver des liquidités, ce qui permet de gérer plus facilement les entrées et les sorties des clients.
Cette approche a plusieurs mérites : la diversification et la flexibilité. En effet, les sociétés civiles peuvent faire évoluer leur patrimoine plus facilement pour s’adapter à un changement de contexte. Enfin, les dividendes perçus sont conservés au sein de la société civile pour être réinvestis, ce qui facilite la vie de l’épargnant.
Bonne performance du résidentiel viager
Revers de la médaille, elles cumulent les frais de gestion : leurs propres commissions et celles de sous-jacents dans lesquels elles investissent. A la souscription, en revanche, les droits d’entrée sont raisonnables : 2 % la plupart du temps. Un élément rassurant, car ces derniers seront vite amortis et il sera possible de sortir de l’unité de compte rapidement si les résultats ne sont pas à la hauteur.
Autre point négatif, les liquidités détenues viennent réduire le potentiel de rendement par rapport à des stratégies d’investissement plus pures des SCPI. L’an dernier, les sociétés civiles accessibles en unités de compte [des supports pour lesquels le capital n’est pas garanti] ont ainsi dégagé une performance de + 3,8 % en moyenne, alors que le taux de distribution moyen des SCPI s’est établi à 4,45 % (hors revalorisation de part).
La collecte a cependant été largement captée par des SCI thématiques, sur le résidentiel viager, qui offrent des performances supérieures à la moyenne. Ainsi la SCI Viagénérations (Turgot AM) a obtenu une performance de 5,79 %, et Silver Age (Federal Finance Gestion), 8,80 %. Plusieurs supports ont été lancés récemment sur la thématique de la santé et ils devraient rencontrer un fort succès (Trajectoire Santé d’Euryale AM ou encore Cap Santé de Primonial REIM).
