Les pires lacs du Québec: cauchemars financiers près des lacs en mauvais état

Des propriétaires ont vu leur résidence perdre jusqu’à 25 % de sa valeur parce qu’elle est située autour d’un lac en très mauvaise santé.

Baignade interdite, résidences difficiles à vendre, batailles devant les tribunaux, pertes de revenus pour les villes; les algues bleu-vert (cyanobactéries) ou les plantes exotiques envahissantes comme le myriophylle à épi ne font pas qu’empoisonner la qualité de l’eau. Elles empoisonnent aussi la vie des riverains. 

Pour le moment, la pandémie a entraîné une flambée des prix des chalets. Mais certains risquent d’avoir des mauvaises surprises dans quelques années. 

«Le marché est tellement fou depuis la pandé- mie, les gens sont prêts à passer par-dessus tout pour avoir une propriété près d’un lac. Mais dans un marché normal [la présence de myriophylle ou de cyanobactéries] a un impact», explique David Bourgon, courtier immobilier spécialisé dans la vente de résidences sur le bord des lacs et président de la Chambre immobilière Estrie, Mauricie, Centre-du-Québec. 

MARCHÉ AU RALENTI

Mélanie Deslongchamps, directrice générale de l’organisme AGIRO, qui intervient dans le bassin versant de la rivière Saint-Charles à Québec, a aussi eu des échos (avant que le marché immobilier s’enflamme) de propriétaires qui avaient de la difficulté à vendre leurs résidences autour du lac Clément. 

«Quand les gens s’informent sur la santé du lac, ils se désistent parce qu’ils disent “je veux rester sur le bord d’un lac, mais un lac mort, ça ne m’intéresse pas”», explique-t-elle. 

Et pour cause. L’eau du lac Clément est devenue saumâtre en raison du sel de déglaçage utilisé sur les routes et dégage une odeur désagréable. «L’an dernier, il y avait de grosses algues filamenteuses, il y a aussi des cyanobactéries et l’eau est salée au point qu’il y a une toxicité. Tout est un peu gluant, dit Mme Deslongchamps. Des gens qui voulaient acheter me demandaient si j’achèterais là. Je ne peux pas dire oui, c’est le pire lac du territoire.» 

DIMINUTION DE 25 % EN VALEUR

Dans une décision de janvier 2015, le Tribunal administratif du Québec a tranché que la présence de cyanobactéries pendant cinq années sur six depuis 2008 dans le lac à la Perchaude, à Shawinigan, avait ralenti de façon «notable» le marché immobilier du secteur et fait baisser de 25 % la valeur de quatre propriétés. 

Les propriétaires désiraient faire réviser à la baisse l’évaluation foncière de leur propriété. 

«À compter du moment où la présence des algues bleues est officiellement connue en 2008, il y a absence de transactions jusqu’en 2011. La preuve révèle également que plusieurs propriétés sont à vendre et n’ont toujours pas trouvé preneur», peut-on lire. 

Habiter près d’un lac mal en point se traduit aussi souvent par une implication en temps et en argent pour améliorer l’état du lac, car le Ministère s’en remet beaucoup aux associations de riverains. 

Le courtier David Bourgon a lui-même acheté une propriété au lac Lovering, en Estrie, qui est envahi par le myriophylle. Quelques mois après son arrivée, l’association des riverains lui a demandé une contribution financière.

 

La réputation de leur lac anéantie 

En 2019, les tribunaux se sont penchés sur le cas de dizaines de propriétaires de Sainte-Agathe-des-Monts qui contestaient l’évaluation foncière de leur propriété sur le lac à la Truite, envahi par le myriophylle à épi. 

Un des propriétaires a témoigné que la réputation du lac était «anéantie depuis l’arrivée de cette plante et l’installation par la municipalité, en 2013, d’une grande affiche à la sortie de l’autoroute sur les dangers du myriophylle à épi», peut-on lire dans la décision. Selon lui, cela faisait fuir les acheteurs potentiels. 

«Environ 25 % du lac n’est presque pas baignable, on ne peut pas faire de voilier, car le myriophylle est tellement dense qu’il attrape un bateau», nous explique l’ex-député et ex-maire Russell Copeman, qui a un chalet sur le lac dans un secteur moins touché. 

«Si le devant de mon chalet avait été envahi par le myriophylle comme c’est le cas à d’autres endroits sur le lac, je n’aurais pas acheté», ajoute-t-il. 

Les juges ont reconnu que la plante envahissante pouvait provoquer une perte de désirabilité des propriétés et, par le fait même, une forme de dépréciation des valeurs foncières. Mais ils n’ont pas considéré que la preuve avait été faite pour 2014, année de référence pour l’évaluation foncière. La requête a donc été rejetée. 

PERTE DE REVENU

«Le myriophylle peut faire perdre entre 10 et 20 % de la valeur [d’une résidence]», estime en entrevue l’évaluateur Bertrand Tremblay qui avait témoigné dans ces causes. Une étude américaine de 2014 sur 41 lacs dans l’État de Washington évaluait la baisse jusqu’à 19 %, en plus des pertes de revenus de taxes foncières pour les villes. 

Les évaluateurs s’intéressent à l’état du plan d’eau pour évaluer la valeur de votre maison. «Quand on fait une évaluation, on regarde les fiches gouvernementales pour voir s’il y a du myriophylle à épi dans le lac et on l’inscrit au rapport, dit M. Tremblay. Parfois, des prêteurs ne veulent pas embarquer là-dedans.» 

Des institutions bancaires peuvent resserrer leurs conditions pour accorder un prêt en raison de «risques environnementaux» et demander des études environnementales, ou même exiger une mise de fonds plus élevée.

 

7000 $ pour avoir caché les algues bleues 

Un couple a poursuivi pour 26 850 $ l’homme qui leur avait vendu un chalet en 2008 sur le lac Maggie au Lac-Saint-Jean, car ce dernier ne leur avait pas dit que des cyanobactéries se trouvaient dans le lac. 

Le chalet était approvisionné en eau par une pompe puisée dans le lac. L’eau n’était pas potable, mais pouvait être utilisée pour le lavage, les douches ou même le brossage des dents, leur avait assuré le vendeur. Ce dernier avait même vanté la baignade et la pêche. 

ODEUR D’ŒUF POURRI

Pendant l’été, les nouveaux propriétaires ont constaté que l’eau du robinet était trouble et sentait l’œuf pourri. Puis un jour qu’ils se baignaient, la voisine leur dit qu’ils étaient «téméraires», en raison de la présence d’algues bleues. Quelques mois avant la vente, l’Agence de santé et des services sociaux avait même publié une mise en garde à ce sujet et l’ancien propriétaire avait alors été averti par cette voisine. 

NON CONFORME

Dans sa décision rendue en 2011, la juge Doris Thibault n’a pas considéré qu’il s’agissait d’un vice caché, ni que le vendeur avait agi par mauvaise foi. Elle a néanmoins reconnu que l’immeuble n’était pas «rigoureusement conforme à ce qui a été convenu» au contrat de vente. 

«Ils [Les acheteurs] étaient en droit de s’attendre de pouvoir se baigner sans contrainte ainsi que de pouvoir bénéficier de l’eau courante douze mois par année, car c’est ce qu’on leur a représenté», peut-on lire. 

«L’obligation générale d’information fait en sorte que le vendeur est tenu de divulguer tout élément qui peut avoir une incidence objective sur le consentement de l’acheteur à acheter», explique l’avocat Bryan-Eric Lane. 

«Si on ne peut pas se baigner dans le lac parce qu’il y a des algues envahissantes et tu es au courant ou si ça peut avoir une incidence sur la valeur de la propriété, tu dois le dire.» 

Le juge a condamné le vendeur à verser 7000 $ afin de payer une partie de l’installation d’un puits artésien pour régler le problème.

 

Un site web qui dérange 

En 2014, un couple a tenté de faire fermer un site internet qui exposait les problèmes du lac Coulombe, à Saints-Martyrs-Canadiens dans le Centre-du-Québec, où il possédait plusieurs terrains à vendre et chalets à louer. Le site internet, créé fin 2011, était géré par un voisin qui militait pour la sauvegarde du lac et exposait les différentes menaces pour le plan d’eau, dont «le développement sauvage du Lac Coulombe». On y voyait des photos d’un épisode de ce qu’il croyait être des algues bleu-vert. 

Le couple demandait une injonction pour fermer le site web, alléguant que son contenu nuisait au développement immobilier et affectait la valeur de leurs terrains. Le juge a finalement rejeté la requête, en 2016. «Ce n’est pas parce que ceux-ci éprouvent de la difficulté à vendre leurs terrains qu’on doit conclure que le site reproché est fautif ou qu’il vise à leur nuire», a-t-il tranché.