La Déclaration des droits de l’homme et du citoyen énonce que la propriété est un « droit inviolable et sacré », et que nul ne peut en être privé, sauf en cas de « nécessité publique ». En conséquence, lorsque l’autorité exproprie une propriété, elle doit donner à ce bien la « destination prévue » dans la déclaration d’utilité publique. Si elle ne le fait pas dans un délai de cinq ans, l’ancien propriétaire peut réclamer le bien, en vertu d’un droit de « rétrocession » défini par l’article L. 421-1 du code de l’expropriation.
Malheureusement, la jurisprudence n’est pas toujours favorable à l’exproprié. En effet, si certaines parcelles qualifiées de « résiduelles » n’ont pas reçu la destination prévue, l’ancien propriétaire ne peut pas demander de rétrocession. La Cour de cassation a en effet décidé que la conformité des réalisations effectuées avec les objectifs poursuivis par la déclaration d’utilité publique doit s’apprécier au regard de l’ensemble des parcelles expropriées. Cette jurisprudence a récemment affecté un couple, les X, dont les terrains agricoles ont été expropriés en 2000 par le département de l’Essonne en vue de construire une route.
Le couple a été indemnisé à hauteur de 3,04 euros le mètre carré en 2000, mais en 2015, la moitié de ces terrains, non utilisés (7 000 mètres carrés), a été revendue à une société pour 11 euros le mètre carré. Les X ont ensuite assigné le département pour être indemnisés à hauteur de 56 000 euros au titre de la perte de plus-value et de 1 million d’euros pour la privation de jouissance de ces terrains qu’ils auraient pu louer.
Ils n’ont pas invoqué l’article L. 421-1 du code de l’expropriation car ils ne pouvaient bénéficier de la rétrocession, la route ayant été construite et leurs parcelles ne représentant que 3,2 % de la surface totale expropriée. Au lieu de cela, ils ont invoqué l’article L. 424-2, qui donne aux anciens propriétaires un « droit de priorité » pour le rachat des parcelles résiduelles ayant été des terrains agricoles lors de leur expropriation.
Les avocats des X ont insisté sur le fait que depuis la refonte du code de l’expropriation par une ordonnance du 6 novembre 2014, ce droit de priorité en matière agricole est devenu « autonome » et qu’il n’obéit plus aux conditions prévues par le droit de rétrocession. Cependant, la Cour de cassation a rejeté leur demande en se référant à la jurisprudence précédente. Les X ont donc échoué à obtenir une indemnisation pour leur perte de plus-value et leur privation de jouissance.
En conclusion, malgré l’existence du droit de rétrocession et de la protection juridique de la propriété, il est parfois difficile pour l’ancien propriétaire de faire valoir ses droits face à la jurisprudence appliquée. Les avocats et professionnels de l’immobilier doivent donc être prêts à fournir des conseils éclairés aux propriétaires soumis à une expropriation pour éviter de telles situations.
