Aubervilliers (Seine-Saint-Denis) est-elle en passe de devenir le nouveau Montreuil ? A voir les quelques réhabilitations d’usines ou d’entrepôts transformés en lofts avec terrasse et la fulgurante hausse des prix dans la commune ces cinq dernières années ( + 25,4 % selon les données de Meilleursagents), la question mérite d’être posée.
« C’est sur cette typologie de biens que les artistes ou les CSP ++ ont un coup de cœur. Ils font des travaux et participent ainsi à la gentrification de la ville », constate Dorothée Le Meur, directrice de l’agence Espaces atypiques Paris Rive droite. Des opérations spectaculaires, qui restent toutefois peu nombreuses.
Comme partout en France, le marché immobilier d’Aubervilliers s’assagit après un an et demi d’effervescence : « On a atteint une sorte de plafond sur les prix de l’ancien à 5 000 euros le mètre carré », confie Ludovic Mahé, notaire dans la ville. Un seuil au-delà duquel les acquéreurs ne se risquent pas.
Aujourd’hui, les négociations vont bon train et les vendeurs sont contraints de revoir à la baisse leurs attentes s’ils veulent conclure la transaction : « C’est difficile de leur expliquer que la conjoncture a changé. Que même si leurs voisins ont vendu un bien similaire à 5 000 euros/m² en début d’année, eux ne pourront pas en tirer plus de 4 000 à 4 500 euros/m² », se lamente Julie Rivet, responsable de l’agence ORPI Actifs Invest Immobilier.
Rentabilité brute trop belle
La moyenne des prix dans la commune est estimée à 4 368 euros/m² pour les appartements et à 3 764 euros/m² pour les maisons, selon les données de Meilleursagents. Les disparités de prix entre quartiers sont considérables : « Au niveau de la mairie ou dans le quartier Front populaire, les prix sont au plus haut, à 4 500 euros/m², voire plus. Mais près du métro Quatre-Chemins, on oscille entre 3 000 et 4 000 euros/m² au maximum. Ce quartier connaît beaucoup de problèmes, avec le camp de toxicomanes près de la porte de la Villette. On a du mal à vendre dans ce secteur. La plupart des clients ont peur. Quant à la partie pavillonnaire du fort d’Aubervilliers, même si elle est plus calme, elle est très éloignée des transports en commun et des commerces. Le mètre carré moyen y oscille entre 3 000 et 3 500 euros », confie Julie Rivet.
S’ajoute pour les acheteurs en copropriété l’état de l’immeuble. Surtout s’ils comptent louer à un moment ou à un autre leur logement. « On va avoir un vrai problème avec le diagnostic de performance énergétique [DPE] dans la commune », s’inquiète Ludovic Mahé. « Les prix sont bas à Aubervilliers, mais beaucoup de copropriétés vont avoir besoin de lourds investissements pour être aux normes sur le plan énergétique. Or, les propriétaires qui y vivent n’ont pas les moyens de faire ces travaux et des biens risquent de sortir du parc locatif », ajoute-t-il.
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