La question des frais est toujours délicate dans le monde de la gestion de patrimoine. Néanmoins, dans de nombreux domaines, le régulateur et la concurrence ont conduit à une baisse des commissions au fil des années. Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont été épargnées jusqu’à récemment. Cependant, ce type de placement n’est pas bon marché.
Tout d’abord, l’épargnant doit s’acquitter d’une commission de souscription, qui représente entre 8 et 12% de son investissement. Cette commission est principalement destinée au distributeur, qui vous a conseillé le ou les produits les mieux adaptés à votre profil. Une particularité de cette commission est qu’elle est intégrée dans le prix de la part, ce qui la rend peu visible pour l’épargnant et relativement indolore. De plus, le taux de rendement de la SCPI est calculé sur le prix de la part, frais inclus.
C’est lors de la revente de ses parts que le détenteur prend conscience de l’ampleur de cette commission. Les SCPI ayant deux prix: le prix d’achat et la valeur de retrait. Cette dernière est plus faible, le différentiel correspondant à la fameuse commission de souscription.
Ensuite, viennent les frais de gestion annuels, qui peuvent sembler élevés, environ 11% de l’investissement par an. Cependant, ces frais ne sont pas aussi importants qu’ils n’y paraissent, car ils sont prélevés sur les loyers et non sur les encours. Selon Pierre-Antoine Burgala, directeur du développement d’Iroko, rapportés à une performance moyenne de 5 %, cela représente 0,70% à 0,80% de frais sur les encours, ce qui est nettement moins que dans la plupart des fonds de valeurs mobilières (actions, obligations). Ces frais servent à payer la gestion du parc immobilier, tâche réalisée directement par la société de gestion ou bien déléguée à une société spécialisée. Il est difficile pour un gestionnaire de réduire ces frais.
C’est pourquoi les acteurs ont travaillé sur la réduction des frais en s’attaquant aux commissions de souscription en créant des produits sans frais d’entrée. Il n’y a cependant que trois SCPI avec zéro frais d’entrée : Neo de Novaxia, Iroko Zen d’Iroko et Remake Live de Remake AM. Altixia a également lancé la SCPI Altixia Commerces avec des frais de souscription réduits, de 3 %. Ces SCPI sans frais d’entrée ou réduits ont cependant des commissions de retrait en cas de vente prématurée. Par exemple, chez Neo, elle représente 6% du montant remboursé lors d’un retrait avant cinq ans. Avec Iroko Zen, cela représente 6% avant trois ans.
En somme, il est toujours conseillé d’être vigilant et informé avant d’investir dans une SCPI. Les frais peuvent sembler élevés, mais ils peuvent être atténués grâce aux réductions de commissions de souscription et à une gestion solide et efficace du parc immobilier.
